在拉拉服務客戶的過程中，好幾次碰到客戶對於購買透天、平房、土地、農地的過程中，常常會提出一些疑慮，例如 : 地上建築物是否合法? 有沒有違建? 是否超過建蔽率? 買地蓋房能蓋多少面積呢? 這邊的建蔽率怎麼計算? 容積率又是甚麼?
針對上面的問題真的很考驗拉拉的專業，就讓我來跟大家說明一下何謂建蔽率?何謂容積率?
自地自建的過程相當繁複，而且現在大家都對這些領域都很陌生，甚至可能完全沒有概念，比如一些基礎的土地面積換算：一分地幾坪、一甲幾坪等等，大多數人都不是很了解。雖然如此，有一些規定和基礎知識是很重要的，比如在買地自建之前，大家還必須先了解「建蔽率」與「容積率」這兩個由政府制定的規定！因為這可是關係到你所購買的土地上可以建多寬、多高的房子。建蔽率是建築面積占基地面積的比率，而容積率是基地中建築物總地板面積與基地面積的比率。現在就一起來了解一下吧～
建蔽率公式：基地面積 X 建蔽率 = 建築面積
比如說縣市規定的建蔽率為30%，而在100坪的土地上，我們的建築面積可達到：
100坪 X 30% = 30 坪
那麼我們剩下來的70坪則可以作用建設戶外設施或花園的部分。
容積率的公式：基地面積X 容積率 = 總樓層面積
以剛剛的例子為例，基地面積為100坪，假設縣市規定容積率為 60%，那麼總樓層面積可達到：
100坪X 60% = 60坪
如果我們依據剛剛計算出來的建築面積 30坪為標準，那麼這裡就表示說我們可以蓋2層樓(60坪÷30坪)。
根據《非都市土地使用管制規則》第二章第 9 條，下列非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。但直轄市或縣（市）政府得視實際需要酌予調降，並報請中央主管機關備查︰
一、甲種建築用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。
二、乙種建築用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。
三、丙種建築用地︰建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
四、丁種建築用地︰建蔽率百分之七十。容積率百分之三百。
五、窯業用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之一百二十。
六、交通用地︰建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
七、遊憩用地︰建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
八、殯葬用地︰建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
九、特定目的事業用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之一百八十。
確切數字以專家計算與現行法規為主
針對於這一種土地，你可以參考各縣市的專屬都市計畫書來查詢有關於容積率和蔽建率的規定。以臺北市為例，你可以參考《臺北市土地使用分區管制規則有關建蔽率容積率庭院等規定一覽表》以了解不同的住宅區、商業區與工業區的各項建築規定。
在查詢容積率與建蔽率規定之前，需先了解想要建房的土地是屬於(1)非都市計劃土地還是(2)都市計劃土地。在此你可以利用「全國土地使用分區資料查詢系統」來找出相應的土地範圍，並了解土地的屬性。
拉拉貼心提醒您，以上的資訊還是要以各縣市最新公告為主喔!!
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